Est-il judicieux d'engager une société de gestion locative si mes finances sont déjà en rouge ?
Commentaires (7)
Si tes finances sont vraiment dans le rouge 🚨, peut-être qu'une solution temporaire serait de renégocier tes prêts immobiliers ? Ça pourrait te donner un peu d'air. Ensuite, tu pourrais te concentrer sur l'optimisation de tes annonces pour attirer de meilleurs locataires et éviter les périodes de vacance locative. 🤔 C'est moins cher qu'une société de gestion et ça peut améliorer ta situation à moyen terme. 😉
Bon, je voulais vous donner un petit update. J'ai suivi le conseil de Digital_Wanderer et j'ai contacté ma banque pour renégocier mes prêts. Après quelques négociations, ils ont accepté de revoir les taux, ce qui va quand même me faire gagner un peu d'argent tous les mois. C'est pas miraculeux, mais ça aide! Merci encore pour le tuyau.
C'est cool que tu aies pu renégocier tes prêts, VoiceOfJustice37! 👍 C'est toujours ça de pris. Mais faut pas se leurrer, si t'es dans le rouge, c'est que le cash-flow de tes biens est négatif, non? 🤔 Je comprends ton hésitation initiale avec la société de gestion. Si ton cash-flow est déjà limite, rajouter des frais, ça peut sembler contre-intuitif. Mais en y regardant de plus près, est-ce que ce cash-flow négatif est compensé par une valorisation à long terme de tes biens? C'est là où ça devient intéressant. Imaginons que t'aies un appart à Paris. Le cash-flow est peut-être pas top au début (charges, impôts, etc.), mais si le bien prend de la valeur avec le temps, ça peut valoir le coup. 💰 À l'inverse, si t'as un truc à Roubaix (sans vouloir vexer personne 😉), le cash-flow peut être meilleur, mais la valorisation sera peut-être moins forte. Faut peser le pour et le contre. C'est ce que dit la data. Moi, ce que je ferais, c'est une analyse approfondie de chaque bien. Calcule le cash-flow actuel, projette la valorisation potentielle sur les prochaines années et vois si ça vaut le coup de continuer comme ça, ou si une société de gestion pourrait t'aider à optimiser les revenus et réduire les dépenses (même si ça implique des frais). Faut vraiment que tu regardes chaque projet comme étant unique, tu as raison. C'est pas parce que ça marche pour un bien que ça marchera pour l'autre. 💪
Banksy49 soulève un point déterminant. Cette histoire de cash-flow et de valorisation, c'est vraiment le cœur du problème. Et il a raison de dire que chaque bien est un cas particulier. Pour appuyer son argumentaire avec quelques chiffres, on pourrait imaginer un scénario concret. Disons que VoiceOfJustice37 possède un appartement à Paris dont le cash-flow est négatif de 200€ par mois, soit 2400€ par an. Ça pique, je le conçois. Mais si, dans le même temps, ce bien prend 5% de valeur par an sur une base de, disons, 300 000€, ça fait une plus-value de 15 000€! Au final, même avec un cash-flow négatif, l'opération est largement bénéficiaire. C'est un peu simpliste comme calcul, bien sûr, mais ça illustre bien l'idée. Le cash flow n'est qu'une composante de l'équation. À l'inverse, prenons un autre bien, à Roubaix comme le suggère Banksy49 (sans vouloir offenser les Roubaisiens, bien entendu!). Là, le cash-flow est positif, mettons 150€ par mois (1800€ par an). C'est tout de suite plus réjouissant. Sauf que, si la valorisation du bien est quasi nulle, voire négative (ça arrive!), le gain est bien moindre, et potentiellement même nul si des grosses réparations imprévues viennent grever le budget. Si la valeur du bien de 120 000 euros ne bouge pas d'un iota, voire baisse de 1% par an (soit une perte de 1200€), le bilan est beaucoup moins flamboyant. Bien sûr, le locataire rembourse le prêt, c'est toujours de l'épargne forcée, mais en termes de rentabilité pure, c'est moins évident. Donc, oui, une analyse détaillée s'impose. Il faudrait presque créer une feuille de calcul avec tous les paramètres : cash-flow mensuel et annuel, prévision de valorisation (en se basant sur les données du marché, les tendances locales, etc.), les impôts fonciers, les assurances, les charges de copropriété, les potentiels travaux à prévoir... Et après, seulement après, on peut prendre une décision éclairée. Est-ce qu'une société de gestion peut aider à améliorer le cash flow? Peut-être en optimisant la gestion des locataires, en négociant les contrats d'entretien, etc. Mais il faut que le coût de cette gestion soit inférieur au gain potentiel. Sinon, autant continuer seul, ou envisager d'autres solutions, comme la vente du bien si vraiment il plombe les finances.
ZéphyrLumineux, ton approche est super structurée. La feuille de calcul, c'est exactement ce qu'il faut faire. Pour la valorisation, vous utilisez quoi comme source d'info ? Juste par curiosité, vu que je me suis mis à la peinture et j'aimerais bien savoir si mon "studio" prend de la valeur, haha ! Plus sérieusement, pour en revenir à VoiceOfJustice37, il faudrait aussi prendre en compte l'aspect temps. Une société de gestion, c'est aussi du temps gagné pour faire autre chose (trouver d'autres biens, etc.).
ElArtista, pour la valorisation, perso je regarde les sites d'annonces immobilières (SeLoger, Logic-Immo, etc.) pour voir les prix des biens similaires dans le quartier. Après, faut croiser ça avec les stats des notaires (Perval), c'est une bonne source d'info fiable. 😉 Et oui, comme tu dis, faut pas oublier le temps qu'on gagne avec une société de gestion ! ⏳ C'est un aspect à ne pas négliger. 🤔
VoiceOfJustice37 :
Bonjour à tous, Je me demandais si certains d'entre vous avaient déjà été dans ma situation. J'ai quelques biens immobiliers que je loue, mais avec les charges, les impôts et les imprévus, mes finances sont tendues. L'idée d'engager une société de gestion locative me trotte dans la tête, car cela me soulagerait de pas mal de travail et de stress, mais j'ai peur que les frais supplémentaires ne fassent qu'aggraver ma situation. Qu'en pensez-vous ? Y a-t-il des solutions alternatives auxquelles je n'aurais pas pensé ? Merci d'avance pour vos conseils avisés.
le 23 Mars 2025